Grondbeleid

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste (BBV, artikel 16):
a   een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b   een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
c   een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
d   een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e   de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.
Bij het uitwerken van deze paragraaf volgen we de uitgangspunten van het BBV.

De grondexploitatie is onderdeel van de bedrijfsvoering en dient een positieve bijdrage aan onze gemeente en gemeenschap te leveren. Eventuele winsten worden ingezet om het voorzieningenniveau te versterken. Ook levert een actief grondbedrijf een positieve impuls aan de regionale economische activiteit.

De uitvoering van het grondbeleid is gebaseerd op de nota Grondbeleid 2020-2026 zoals die in 2020 door u is vastgesteld (rb. 27 augustus 2020). Doel van de nota is het formuleren van een integraal beleidskader om het totale grondexploitatieproces te beheersen, te bewaken en af te stemmen op alle relevante beleidskaders, zodat een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid kan worden gevoerd.

Naast het meerjarige beleid, stellen wij elk jaar een Grondnota op waarin wij de ontwikkelingen van de complexen in beeld brengen. De meest recente Grondnota is door u vastgesteld op 9 november 2023.

Exploitaties
Onze gemeente heeft momenteel de volgende plannen in exploitatie:

Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden ook de verschillende grondprijzen vastgesteld. De volgende prijzen worden gehanteerd:

Indexering kosten : voor de indexering van de nog te maken kosten bouw- en woonrijp maken hebben wij voor 2023 3% aangehouden en voor 2024 en 2025 4%. Voor de overige jaren wordt een percentage 2% aangehouden. De bouwkosten zijn in 2023 gestabiliseerd op een hoog niveau. Voor de komende jaren wordt een gematigde stijging van de bouwkosten verwacht.

Voor de plankosten en overige kosten in de grondexploitatie is voor 2023 9% aangehouden en voor 2024 en 2025 4%. Voor de overige jaren wordt een percentage van 2% aangehouden. De relatief hoge stijging van de plan- en overige kosten wordt grotendeels veroorzaakt door een vertraagde doorwerking van de inflatie in de salarissen.

Indexering grondprijs : de grondprijs voor 2024 voor woningbouw in de vrije sector is met € 38 verhoogd. De grondprijs in de sociale koopsector is verlaagd met €13. De grondprijs in de sociale huursector is gelijkgebleven (€239), dat betekent dat de grondprijs voor sociale huur en koop op hetzelfde niveau liggen. De grondprijzen zijn op basis van extern advies tot stand gekomen en liggen in lijn met de grondprijzen in omliggende gemeenten.

Op basis van vraag en aanbod en een extern advies, zijn de grondprijzen in Bemmer IV ongewijzigd.

Rekenrente : de toerekening van de rentekosten vindt plaats op basis van de ‘Notitie Rente 2017’ zoals deze door de commissie BBV is opgesteld. De rekenrente voor 2023 is vastgesteld op 0,44% en voor 2024 op 0,46%. 0,50% wordt aangehouden voor 2025 en vervolgens stijgt de rente jaarlijks met 0,05-procentpunt.

Bij het opmaken van de programmaverantwoording schetsen wij elk jaar een actueel beeld van de lopende complexen. De actuele prognose zetten wij af tegen de prognose zoals die is gemaakt voor de actuele Grondnota.

De actuele ontwikkelingen van de diverse complexen zijn vertrouwelijk voor intern gebruik te raadplegen in de bijlage Managementrapportage (MARAP) Grondexploitaties Jaarrekening 2023.

Vanaf 2016 is sprake van verplichte winstneming bij de complexen die dit kunnen dragen. Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording moet deze verplichte winstneming plaats vinden aan de hand van de POC-methode (percentage of completion). Voor de bepaling van de winst wordt per complex gebruik gemaakt van de volgende formule: Percentage gemaakte kosten van de totale kosten x percentage gemaakte opbrengsten van de totale opbrengsten x nog te verwachten positief resultaat.

De winst die voor 2023 genomen moet worden bedraagt € 195.434,98. Dit bedrag wordt aan de Reserve Grondexploitatierisico toegevoegd. Dit bedrag is opgebouwd uit:

Voor het opvangen van de risico’s heeft u een reserve Grondexploitatierisico gevormd. Deze reserve fungeert als bedrijfsbuffer voor het opvangen van risico's die inherent zijn aan de bouwgrondexploitatie. De stand van deze reserve per 31 december 2023 bedraagt € 5.029.808. Dit bedrag is inclusief toevoegingen, zoals de winstnemingen 2023 en inclusief onttrekkingen, zoals te betalen Vennootschapsbelasting en vorming van verliesvoorzieningen.

In 2022 is een Monte Carlo Risicoanalyse uitgevoerd waarbij een inschatting gemaakt is van de risico’s binnen de grondexploitaties. Uit deze analyse bleek dat een risicobuffer van € 2,6 miljoen vereist is om met een zekerheidsmarge van 90% de geïnventariseerde risico’s op te vangen (Grondnota 2022 pagina 14).
Vanwege ontwikkelingen wordt er een extra verlies van € 0,2 miljoen voorzien bij de strategische gronden. Daarnaast zijn er overige claims op de reserve van € 0,4 miljoen. Vanwege het voorzichtigheidsbeginsel wordt dit voorziene extra verlies meegenomen in de benodigde risicobuffer. Dit betekent dat er een totale risicobuffer van € 3,2 miljoen benodigd is.

Plafond hoogte Reserve Grondexploitatierisico
Met het vaststellen van de Grondnota 2020 is een plafond voor de hoogte van de Reserve Grondexploitatierisico ingevoerd. Dit plafond bedraagt de gekwantificeerde risico's in de Monte Carlo Analyse vermeerderd met een gefixeerd bedrag van € 2 miljoen. Dit plafond is voldoende om tegenvallers af te kunnen dekken, een doeltreffend grondbedrijf te kunnen voeren passend bij de doelstellingen van het grondbeleid en toekomstig verschuldigde Vennootschapsbelasting te kunnen voldoen.

Conform het beleid dient de Reserve Grondexploitatierisico per 31-12-2023 minimaal € 3,2 miljoen te bedragen. Het maximale bedrag mag per 31-12-2023 € 5,2 miljoen bedragen (€ 2,6 miljoen vanuit Monte Carlo-analyse, € 0,2 miljoen extra risico strategische gronden, € 0,4 miljoen vanuit overige claims en vermeerderd met € 2 miljoen).
De reserve Grondexploitatierisico bedraagt per 31 december 2023 € 5,0 miljoen en is voor nu dus nog voldoende om de risico's af te dekken.

Om de twee jaar wordt een Monte Carlo analyse uitgevoerd van de meest risicovolle projecten. Meest recent is dit in september 2022 gedaan. Zoals verwacht zijn de risico’s iets groter geworden en dan met name voor de strategische gronden.                                           
De meest recente Monte Carlo Risicoanalyse is aan u verstrekt bij de Grondnota 2022.